繰り上げ返済 シミュレーション

繰り上げ返済のしくみ（かんたん解説）

繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に、ローンの元金（借りたお金そのもの）の一部を前倒しで返すことです。返した元金には、この先の利息がかからなくなるので、払う利息の合計が減ります。

方法は2つあります。毎月の返済額はそのままで返し終わる時期を早める期間短縮型と、返し終わる時期はそのままで毎月の返済額を下げる返済額軽減型です。同じ額を繰り上げるなら、利息が多く減るのは期間短縮型です。

期間短縮型と返済額軽減型のちがい

早見表：100万円を繰り上げ返済したときの効果

減る利息の単位は万円。残高3,000万円・残り30年・元利均等で、今月の返済のあとに100万円を繰り上げた場合です。金利が高いほど、また残りの期間が長いほど、減る利息は大きくなります。

計算のしかた

例：残高3,000万円・金利1.0%・残り30年（元利均等）のローンに、100万円を繰り上げ返済する場合。

• 今の毎月の返済額は96,491円、これから払う利息の合計は4,736,908円です。
• 期間短縮型：残高2,900万円を毎月96,491円で返すと347回（28年11か月）で終わります。1年1か月早く終わり、利息は4,394,476円に。342,432円減ります。
• 返済額軽減型：残高2,900万円を残り360回で返すと、毎月の返済額は93,275円（3,216円減）。利息は157,923円減ります。

ケース別の注意

• 住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げで控除が減ります。控除は「年末の残高×控除率（0.7%または1%）」なので、残高が減ると控除も減ります。金利が控除率より低い人ほど、控除が終わるまで待ってから繰り上げるほうが得になりやすいです。上の「住宅ローン控除を受けていますか？」で「はい」を選ぶと、今繰り上げる場合と控除が終わってから繰り上げる場合を比べられます。
• 期間短縮型で、最初の返済から最後の返済までが10年未満になると、その年から住宅ローン控除が受けられなくなります（残りの期間ではなく、最初の返済から数えます）。控除の期間中に大きく期間を縮めるときは注意してください。
• 手元のお金を残しておきましょう。繰り上げ返済したお金は戻ってきません。病気・失業・教育費などに備えて、生活費の半年〜1年分は手元に残すのが目安です。
• 団体信用生命保険（団信）に入っていれば、亡くなったときなどに残りのローンは保険で返済されます。繰り上げると、その分の保障も小さくなります。
• 変動金利で金利が上がると、減る利息はこの計算より大きくなります。逆に下がれば小さくなります。
• ボーナス返済を使っている人、固定金利の期間がある人は、銀行によって繰り上げの単位や手数料が変わります。フラット35でボーナス返済を使っている人の期間短縮は、毎月払い6回分＋ボーナス払い1回分ずつの単位になります。

よくある質問

出典

・住宅金融支援機構「繰上返済」 jhf.go.jp、フラット35「一部繰上返済」 flat35.com
・国税庁 質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」 nta.go.jp
・国税庁「No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」 nta.go.jp
・ソニー銀行「繰上返済」の計算例（3,000万円・2.5%・35年、10年後に100万円）と、このツールの計算が一致することを確認 sonybank.jp
・手数料：三井住友銀行・三菱UFJ銀行・住信SBIネット銀行の各案内（2026年11月確認）
最終確認：2026年11月8日

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