不動産取得税のしくみ（かんたん解説）
不動産取得税は、土地や建物を買ったり、家を建てたり、贈与でもらったりしたときに、1回だけ都道府県に払う税金です。金額は「固定資産税の評価額×税率」で、買った値段ではなく評価額を使います。今は特例で、土地と住宅の税率は3%（本来は4%）、宅地の評価額は半分にして計算します。
さらに、自分や家族が住む家には大きな軽減があり、ふつうの新築住宅や、1997年4月以降に建てられた中古住宅では、建物の税金が0円になることが多いです。土地も、家の床面積の2倍（200㎡まで）にあたる分が軽減されるので、広すぎない土地なら0円になることがよくあります。
住宅の軽減（自分で申請が必要な都道府県が多い）
| 区分 | 軽減の内容 |
|---|---|
| 新築住宅の建物 | 評価額から1戸1,200万円を引く（長期優良住宅は1,300万円） |
| 中古住宅の建物 | 評価額から、新築された時期に応じて100万〜1,200万円を引く |
| 住宅の土地 | 税額から「45,000円」か「1㎡あたりの評価額の1/2×床面積の2倍（1戸200㎡まで）×3%」の多いほうを引く |
床面積の条件は、1戸あたり40㎡以上240㎡以下です（2026年3月までの取得は50㎡以上）。中古住宅は、買った人が自分で住むこと、1982年以降に建てられたか耐震基準に合っていることも条件です。土地の軽減は、土地を買ってから3年以内に家を建てる、家を建ててから1年以内にその土地を買う、中古は土地と家を1年以内に続けて買うなどの条件があります。
早見表①：新築住宅の建物の税額
| 建物の評価額 | 一般の新築 | 長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 1,200万円 | 0 | 0 |
| 1,500万円 | 90,000 | 60,000 |
| 1,800万円 | 180,000 | 150,000 |
| 2,000万円 | 240,000 | 210,000 |
| 2,500万円 | 390,000 | 360,000 |
| 3,000万円 | 540,000 | 510,000 |
1戸・床面積40〜240㎡の住宅を、2026年4月〜2027年3月に取得した場合。評価額は固定資産税の評価額で、建築費の5〜6割ほどになることが多いです。
早見表②：新築住宅の土地の税額（床面積100㎡の家）
| 土地の面積 | 評価額 1㎡10万円 | 1㎡ 20万円 | 1㎡ 30万円 |
|---|---|---|---|
| 150㎡ | 0 | 0 | 0 |
| 200㎡ | 0 | 0 | 0 |
| 250㎡ | 75,000 | 150,000 | 225,000 |
| 300㎡ | 150,000 | 300,000 | 450,000 |
| 400㎡ | 300,000 | 600,000 | 900,000 |
単位は円。土地の評価額（1㎡あたり）は固定資産税の評価額で、土地の値段の7割ほどが目安です。床面積100㎡の家なら、200㎡までの土地は軽減で0円になります。
計算のしかた
② 土地の税額 ＝ 評価額 × 1/2 × 3% − 軽減額
軽減額 ＝ 45,000円 と（1㎡あたりの評価額 × 1/2 × 床面積の2倍（200㎡まで）× 3%）の多いほう
課税標準額（評価額から控除を引いた額）は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨て
例：2026年6月に土地（250㎡・評価額2,000万円）を買い、床面積100㎡の家（評価額1,500万円）を建てた場合。
- 建物：（1,500万円−1,200万円）×3%＝90,000円です。
- 土地の軽減前の税額：2,000万円×1/2×3%＝300,000円です。
- 土地の軽減：1㎡あたりの評価額8万円×1/2×床面積の2倍200㎡×3%＝240,000円（45,000円より多いので、こちら）。差し引き60,000円です。
- 合計150,000円です。土地の通知が家の完成前に届くと、いったん300,000円を払い、家を建てて申請すると240,000円が戻ります。
ケース別の注意
- 土地を先に買って家を建てる（注文住宅）と、土地の税金の通知が先に届くことがあります。家を建てたあとに軽減を申請すると、払った分が戻ります（申請すれば、家が建つまで払うのを待ってもらえる都道府県もあります）。土地を買ってから3年以内に家を建てることが条件です。
- 新築マンションは、土地が持分だけで小さいので、土地は0円になることが多く、建物も評価額が1,200万円以下なら0円です。中古マンションも、1997年4月以降の建物で床面積の条件を満たせば、多くが0円です。
- 評価額は買った値段より低くなります。土地は買った値段の7割ほど、建物は建築費の5〜6割ほどが目安です（「わからない」を選ぶと、土地7割・建物6割で計算します）。中古の建物は、古いほど評価額が下がります。
- 昭和56年（1981年）12月以前に建てられた中古住宅は、耐震基準に合っている証明がないと軽減がありません。買ってから6か月以内に耐震改修をして住む場合などに軽減を受けられる特例もあります（このツールでは計算していません）。
- 床面積には、車庫・物置など住宅に付いている部分も含めます。マンションは、専有面積に共用部分の持分を足した面積で判定するので、登記簿の面積が40㎡に少し足りなくても対象になることがあります。東京23区の一部の地域（特定都市再生緊急整備地域）は、新築の床面積の条件が50㎡以上のままです。
- 夫婦などで共有するときは、1人ずつ持分に応じて課税されますが、合計はこのツールの金額とほぼ同じです。
よくある質問
不動産取得税はいつ、どうやって払いますか？
都道府県から納税通知書が届き、通知書に書かれた期限までに払います。届くのは取得から数か月後が多く、新築の建物は評価に時間がかかるため、半年〜1年ほどかかることもあります。住宅ローンには含まれないので、引っ越し後の出費として残しておくと安心です。
軽減を受けるには申請が必要ですか？
都道府県によって違います。多くの都道府県では、取得から一定の期間内に申告書を出します（東京都は取得から30日以内。30日以内に登記を申請すれば、申告は原則不要です）。登記の情報から自動で軽減してくれる場合もありますが、土地の軽減や長期優良住宅は申請が必要なことが多いので、家のある都道府県税事務所に確認してください。
相続や贈与でもらった家にもかかりますか？
相続（遺言で相続人がもらう場合を含む）ではかかりません。生前の贈与や、夫婦の間で持分を贈与した場合はかかります。贈与でも、住宅の軽減の条件を満たせば軽減を受けられます。
新築なのに税金がかかるのはどんなときですか？
建物の評価額が1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）を超えるとき、床面積が40㎡未満または240㎡超のとき、土地が床面積の2倍より広いときです。大きな家や、広い土地に建てた家は、0円にならないことがあります。
確定申告で経費にできますか？
自分が住む家の不動産取得税は経費になりません。賃貸に出す家や事業用の不動産なら、不動産所得や事業所得の経費にできます。
出典
・東京都主税局「不動産取得税」（税率・軽減・申告の期限） tax.metro.tokyo.lg.jp
・神奈川県「マイホームを取得した方の不動産取得税軽減措置適用判定コーナー」（土地の1㎡あたりの価格、令和13年3月31日までの長期優良住宅） pref.kanagawa.jp
・千葉県「不動産取得税の軽減措置」（令和8年4月1日以降の床面積40㎡、中古住宅の控除額、土地の軽減の要件） pref.chiba.lg.jp
・北海道「不動産取得税」（令和8年4月1日以降の免税点、税率と1/2の特例の期限） pref.hokkaido.lg.jp
・茨城県「住宅に係る不動産取得税の軽減」（計算例。このツールの計算と一致することを確認） pref.ibaraki.jp
基準年度：令和8年度 最終確認：2026年11月8日
関連する計算ツール
- 固定資産税 計算シミュレーション（家を買ったあと毎年かかる税金と、新築の減額が終わる年）
- 住宅ローン控除 計算シミュレーション（家を買ったときの減税）
- 繰り上げ返済 シミュレーション（住宅ローンの利息を減らす）
- 贈与税 計算シミュレーション（生前にもらうお金の税金）
- 相続税 計算シミュレーション（家族が払う相続税）
- 手取り 計算シミュレーション（年収からの手取り）
※このシミュレーションの結果は目安です。実際の税額は、都道府県が評価額を決めて計算します。個別の判断は、家のある都道府県税事務所や、税理士・不動産会社などにご相談ください。
※計算で省いていること：「わからない」を選んだときの評価額は、土地を購入価格の7割、建物を建物価格の6割とした目安です（実際の評価額は都道府県が評価して決め、大きく違うことがあります）。土地はすべて宅地（評価額を1/2にする特例の対象）とし、農地などは入れていません。住宅以外の建物（店舗・事務所、税率4%）や、店舗併用住宅の住宅でない部分、1年以内にとなりの土地などを取得したときの免税点の合算、共有の場合の1人ずつの免税点の判定、耐震改修の特例、買取再販住宅の特例、災害の危険がある区域の新築の除外（2029年4月以降）、東京23区の一部の地域で新築の床面積の条件が50㎡以上のままであること、2026年3月までに取得した戸建て以外の貸家は40㎡以上が条件だったことは入れていません。二世帯住宅は、建物の評価額を戸数で等分し、土地の軽減の45,000円は1回分として計算しています。注文住宅は、家が2026年4月以降に完成するものとし、土地を買ってから3年以内に家を建てる条件を満たすものとしています。土地の1㎡あたりの価格は円未満を切り捨てずに計算しています（都道府県の端数処理によって数円違うことがあります）。2027年4月以降の取得は、税率3%と宅地の1/2の特例が延長される前提です。